Cao Ban-
Sau nhiều lần lấy ý kiến, dự thảo thay thế Quyết định 33/2014 của UBND TPHCM về diện tích tối thiểu khi tách thửa vừa được Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) trình lên UBND TPHCM phê duyệt. Với nhiều điểm mới, dự thảo này được kỳ vọng sẽ siết chặt hơn việc tách thửa đất đai hiện nay.
Chia thành hai khu vực
Theo dự thảo, địa bàn thành phố được phân thành hai khu vực làm cơ sở quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Đất ở tại khu vực này muốn tách thửa phải đảm bảo thửa đất tách ra có diện tích tối thiểu 50 m2 (thửa đất hình thành sau khi tách thửa chưa có nhà ở) và tối thiểu 45 m2 (thửa đất hình thành sau khi tách thửa có nhà ở hiện hữu).
Khu vực 2 gồm các quận, huyện còn lại. Diện tích nhỏ nhất của thửa đất ở tách ra ở khu vực này là 80 m2 (đất chưa có nhà) và 50 m2 sau khi trừ lộ giới (đất có nhà hiện hữu).
Trước đây, Quyết định 33 chia thành ba khu vực để quy định tách thửa. Trong đó, khu vực 2 bao gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức. Khu vực 3 gồm các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ. Tại khu vực 3, đất ở muốn tách thửa phải có diện tích tối thiểu 120 m2 (đất chưa có nhà) và 80 m2 (đất có nhà hiện hữu).
Ngoài ra, Quyết định 33 không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào. Điều này đã tạo khe hở cho nhiều người lách luật bằng cách xây nhà tạm, nhỏ trên đất trống, xem như đất có nhà để tách thửa thành những lô đất nhỏ hơn.
Tại dự thảo lần này, đất ở có nhà hiện hữu được quy định rõ là nhà ở được hình thành từ trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực (ngày 25-10-2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.
Với nhiều điểm mới, dự thảo thay thế Quyết định 33 được kỳ vọng sẽ siết chặt hơn việc tách thửa đất đai hiện nay. Ảnh: Cao Ban
Ngăn chủ đất lách luật
Dự thảo còn quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000 m2 trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Theo Sở TNMT, quy định này nhằm khắc phục tình trạng nhiều đối tượng lợi dụng chính sách để chuyển nhượng và tách thửa đất kinh doanh, hình thành các khu dân cư tập trung, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật xã hội.
Một điểm mới trong dự thảo được bổ sung theo hướng có lợi cho người dân là trường hợp đất ở thuộc quy hoạch xây dựng mới, đất ở hỗn hợp cũng được đưa vào xem xét cho tách thửa. Cụ thể, đất ở theo quy hoạch thuộc khu vực đất ở xây dựng mới, đất ở hỗn hợp sẽ không được tách thửa nếu đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cấp huyện thu hồi để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, nếu sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất vẫn được tách thửa theo quy định.
Theo quy định cũ, nhiều trường hợp có đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa thì các chủ đất thường lách bằng cách kiện ra toà đòi phân chia thửa đất. Sau khi có bản án thì thi hành án theo phán quyết của tòa, vẫn được giải quyết tách thửa.
Tuy nhiên, dự thảo mới quy định bản án, quyết định của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án được ban hành kể từ sau ngày quyết định thay thế Quyết định 33 có hiệu lực thi hành, trong đó có phân chia thửa đất (tách thửa), thì diện tích thửa đất hình thành sau khi phân chia phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại quyết định này. Trường hợp thửa đất không đủ điều kiện tách thửa thì thực hiện phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất.
Dự thảo lần này cũng quy định việc tách thửa cho cả đất nông nghiệp. Các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500 m2 với đất cây trồng hàng năm, 1.000 m2 với đất cây trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối.
Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000 m2 mới được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.
Còn nếu thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Sau đó thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu tương ứng với từng loại đất.
Kiểm soát hạ tầng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết thời gian qua, tình trạng phân lô hộ lẻ diễn ra tràn lan, không đúng quy hoạch, kết nối không đồng bộ. Đặc biệt, nhiều “đầu nậu” núp bóng chủ đất để kinh doanh, trốn thuế. Cơn sốt đất nền thời gian qua tại các quận vùng ven cũng do giới đầu nậu, cò đất lợi dụng Quyết định 33 để thực hiện tách thửa.
“Tại dự thảo mới, đối tượng được áp dụng chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. Tuy nhiên, làm sao để phát hiện và xử lý các trường hợp tổ chức, nhà đầu tư núp bóng chủ đất mới là điều đáng bàn”, ông Châu nói.
Theo các chuyên gia, vấn đề mấu chốt trong giải quyết tách thửa là phân bổ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với các khu đất tách thửa. Khi tách thửa, phân lô phải có quỹ đất để dành làm công viên, cây xanh, giao thông… do Nhà nước thu hồi và bồi thường về loại đất trước khi tách thửa. Như vậy, Nhà nước phải cùng đồng hành thực hiện việc quy hoạch với việc tách thửa của người dân.
Ông Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng nên đảo lại thủ tục, hoàn thành hạ tầng thì mới kiểm tra và ra quyết định cho tách thửa và cấp giấy chứng nhận. Nghĩa là, trước tiên, chỉ phê duyệt bản vẽ, sau đó, khi hoàn thành hạ tầng mới giải quyết tách thửa (trước đây là cho tách trước, sau đó đầu tư và hoàn thành, kiểm tra rồi cấp sổ).
Theo dự thảo này, tại khu vực 2, đất trống muốn tách thửa thì diện tích tối thiểu phải từ 80 m2 nhưng đất có nhà hiện hữu chỉ cần 50 m2. Một cán bộ phòng TNMT quận 9 cho rằng nhiều chủ đất sẽ lợi dụng quy định này để tách thửa diện tích nhỏ. Do vậy, nên bỏ luôn việc phân hai loại đất có nhà và đất trống. Khi tất cả diện tích tối thiểu được tách thửa ngang nhau sẽ tránh tình trạng lách luật.
Một số ý kiến khác cũng cho rằng, quy định nhà hiện hữu phải hình thành từ trước ngày 25-10-2014, đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu là hơi cứng nhắc, khiến những người xây nhà sau thời gian này, dù thực hiện đúng vẫn chịu thiệt.
[box] Tại dự thảo mới, đối tượng được áp dụng chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. Tuy nhiên, làm sao để phát hiện và xử lý các trường hợp tổ chức, nhà đầu tư núp bóng chủ đất mới là điều đáng bàn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) [/box]
