MẠNH TÙNG - THẢO NGUYÊN
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hoãn sửa Thông tư 36/2014/NHNH theo hướng siết chặt quy định về cho vay bất động sản, và cho rằng việc sửa đổi như vậy sẽ tác động tiêu cực đến thị trường. Trong khi đó, NHNN cho rằng những động thái này nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời không tác động đến mức tiêu cực như hiệp hội nhận định.
Doanh nghiệp sợ thị trường ảnh hưởng
Thị trường bất động sản phụ thuộc vào hai nguồn vốn là nguồn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Trong ảnh, khách hàng đang xem phối cảnh một dự án bất động sản tại TPHCM. Ảnh: Đình Dũng
Vừa qua, NHNN đã đưa ra lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/NHNH ngày 20-11-2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Dự thảo có hai điểm chính tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản: thay đổi hệ số rủi ro các khoản phải đòi trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, và giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, trung hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 60% xuống còn 40%.
Theo HoREA, nếu sửa đổi thông tư này theo hướng được NHNN đang lấy ý kiến gần đây sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vừa phục hồi hơn hai năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.
HoREA cho rằng, việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản trong thời gian qua là điều bình thường do thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài.
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm “bong bóng” bất động sản năm 2007 khi số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng 70%.
HoREA phân tích thêm, thị trường bất động sản trong nước đang phụ thuộc rất lớn vào hai nguồn vốn là nguồn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về TPHCM năm 2015 khoảng 5,5 tỉ đô la Mỹ, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản.
Trong khi đó, thị trường vốn vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán... Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.
“Ngân hàng Nhà nước có đầy đủ thông tin để đưa ra trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn một cách hợp lý nhất trong từng giai đoạn nhất định, mà vẫn đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn, đi đôi với kiểm soát, xử lý nghiêm các tổ chức tín dụng vi phạm”, công văn gửi lên NHNN của HoREA nêu rõ.
Hiệp hội này cho rằng việc sửa đổi Thông tư 36 theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước hiện nay sẽ tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản như làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang.
Đồng thời, sự thay đổi trên sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp ở đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động.
Do đó, HoREA đề nghị NHNN chưa sửa đổi Thông tư 36 ở thời điểm hiện nay, nhất là khi chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2016.
Nếu yêu cầu bắt buộc phải thay đổi Thông tư 36 thì HoREA đề nghị thực hiện theo hướng giảm tỷ lệ tối đa mà các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn là 50%, đồng thời giữ nguyên hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản là 150%.
NHNN nói sẽ không siết chặt
Trao đổi với Sài Gòn Tiếp Thị, ông Nguyễn Phước Thanh, Phó thống đốc NHNN, cho biết việc cho vay sẽ được tính toán cụ thể với các khoản vay, và sẽ hạn chế việc tập trung vốn vào các doanh nghiệp bất động sản lớn.
Việc làm này theo ông Thanh là cần thiết, trong bối cảnh một loạt các ngân hàng đang tập trung vốn cho vay các doanh nghiệp lớn. Việc ngân hàng giúp doanh nghiệp tạo ra đòn bẩy nợ quá lớn chính là mối nguy cho cả hệ thống ngân hàng một khi doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nhanh.
“Các ngân hàng thương mại sẽ báo cáo tình hình cho vay các doanh nghiệp này, từ đó NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại tính toán quyết định cần cho vay dự án nào, thuộc doanh nghiệp nào. Còn các dự án đã cam kết thì vẫn giải ngân bình thường”, ông Thanh nói.
Ông Thanh cho rằng điều này không làm cho thị trường bất động sản trở nên khó khăn. Vì với những cam kết mới đã ký kết thì thời gian giải ngân cũng trong vòng ba năm, các doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể triển khai dự án. Thêm vào đó, ngân hàng sẽ xem xét kỹ với từng đối tượng vay, hạn mức vay, chứ không đóng hoàn toàn cánh cửa này.
Về việc sửa đổi Thông tư 36, theo ông Thanh, đó là cách để đảm bảo thanh khoản lâu dài cho hệ thống ngân hàng, vì trước đây đã có những ngân hàng gặp khó khăn do thiếu thanh khoản. Ông Thanh cũng cho rằng, để hội nhập, không còn cách nào khác là ngân hàng phải có nền tảng tài chính vững chắc, để từ đó triển khai dịch vụ. Muốn vậy, tỷ lệ đem vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn phải giảm xuống. Còn nếu cứ đắp đổi như thời gian trước thì không thể cạnh tranh với các ngân hàng trong khu vực ASEAN, chưa nói đến cả khu vực châu Á.
