Giao dịch mua bán nhà phát mãi diễn ra khá thầm lặng. Giá nhà loại này có thể rẻ đến bất ngờ so với giá trị trường, nhưng để mua được một căn nhà như vậy một cách an toàn là điều chẳng dễ.
Giao dịch thầm lặng
Trong vai một người tìm mua nhà phát mãi, phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị gặp ông V., giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại quận 3, TPHCM. Ông V. cho biết khoảng ba tháng nay, ông nhận được danh sách có đến cả trăm căn nhà phát mãi được các ngân hàng gửi đến. Chiếm phần lớn trong số này là nhà phố, nhà liền kề hoặc các căn nhà trong hẻm. Những căn nhà này được khách hàng cầm cố để vay vốn kinh doanh, làm ăn nhưng đến thời điểm đáo hạn mà người vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng mang ra bán phát mãi.
Theo ông V., nhà phát mãi được nhiều người săn lùng, kể cả người có nhu cầu mua để ở lẫn giới đầu cơ, với kỳ vọng sẽ mua được nhà giá hời, có thể rẻ hơn 30-40% so với giá thị trường. Vị này cho biết, mỗi giao dịch thành công, công ty môi giới sẽ được ngân hàng chia hoa hồng 2-3% giá trị căn nhà bán được.
M. T., nhân viên công nợ và khai thác tài sản của một ngân hàng thương mại lớn tại TPHCM, cho biết anh thường đưa danh sách các căn nhà phát mãi lên các kênh mua bán trên mạng hoặc mục rao vặt ở các tờ báo. Anh T. cho biết, để “câu” được khách, anh thường quảng cáo thêm “độ an toàn cao, giá nhà đã được ngân hàng thuyết phục khách hàng giảm tới mức thấp nhất, chỉ bằng 50-70% giá thị trường”.
T. cho biết ngoài số tiền hưởng theo tỷ lệ phần trăm mà ngân hàng quy định, đôi khi anh còn được khách hàng “bồi dưỡng” thêm nếu họ mua được căn nhà phát mãi với giá rẻ. Chẳng hạn, trong tháng 7 vừa qua, T. nhận được 50 triệu đồng tiền “bồi dưỡng” sau khi giải quyết việc mua bán nhà phát mãi có giá sáu tỉ đồng cho khách trong khi thị trường chung của căn nhà này phải lên đến tám tỉ đồng.
Phó tổng giám đốc một ngân hàng lớn tại TPHCM cho biết với những tài sản mà khách hàng thế chấp là bất động sản, ngân hàng thường muốn thỏa thuận với khách hàng, cho gia hạn thời gian cho vay để họ tự bán tài sản, trả nợ cho ngân hàng hơn là đưa nhau ra tòa. “Việc đưa nhau ra tòa chỉ là bất đắc dĩ, sẽ làm mất thời gian và công sức của ngân hàng”, ông cho biết.
Ghi nhận thực tế cho thấy, trên các tuyến đường, nhiều căn nhà đang được chủ nhà rao bán gấp để trả nợ ngân hàng.
Chẳng hạn, một người tên N. đang rao bán căn nhà một trệt, một lửng có diện tích khoảng 70 m2 ở đường Tân Kỳ Tân Quý, quận Tân Phú, TPHCM chỉ có giá khoảng một tỉ đồng. Hay căn nhà một trệt hai lầu trên đường Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình được bà H. rao bán với giá 5,2 tỉ đồng để trả nợ ngân hàng trong khi giá thị trường được ước chừng là 7,8 tỉ đồng.
Với những trường hợp ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ, cơ quan thi hành án sẽ giao cho các trung tâm bán đấu giá để bán nhà, đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
...và những rủi ro
Năm 2010, bà H.T.T. ở quận Bình Thạnh, TPHCM đã mua một căn nhà do ngân hàng phát mãi trên đường Phan Văn Trị cũng tại quận Bình Thạnh, nhưng ngay sau đó bà T. đã vướng vào một vụ tranh chấp. Sở dĩ có chuyện này là vì, người bán chỉ là đồng sở hữu căn nhà trên với một người em trai đang sống ở nước ngoài. Người em trai này sau đó về nước và đòi lại căn nhà. Hơn nữa, năm 2008, chủ cũ của ngôi nhà này đã thế chấp căn nhà để vay 2,1 tỉ đồng, đến khi quá hạn không trả được nợ, ngân hàng đem nhà bán phát mãi. Tuy nhiên, ngân hàng không đưa vụ này ra tòa giải quyết mà chỉ thỏa thuận với chủ cũ của ngôi nhà để tìm khách mua là bà T. để bán nhà cho bà nhằm thu hồi vốn.
Luật sư Hoàng Văn Sơn, Đoàn Luật sư TPHCM – người giải quyết khá nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp nhà đất – cho biết việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này phát sinh khi người mua nhà phát mãi mua trực tiếp từ chủ nhà cũ, tức “con nợ” thông qua sự giới thiệu từ phía ngân hàng. Do vậy, việc tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà được bán phát mãi là điều cần thiết để tránh những rủi ro sau này. Đồng thời, theo ông Sơn, khách hàng nên mua nhà đất phát mãi từ các trung tâm bán đấu giá vì những căn nhà tại đây đã được “bảo trợ pháp lý” nên sẽ ít rủi ro hơn.
Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư tư vấn bất động sản Phú Vinh, cho rằng người mua nhà phát mãi nên nhờ các dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, không nên thanh toán trực tiếp cho người bán, tức chủ nhà cũ. Thông tin các căn nhà mà ngân hàng bán phát mãi thường có trên các trang tin, rao vặt nhà đất trên các tờ báo hoặc được niêm yết trên trang web của một số ngân hàng.
Giống như luật sư Sơn, ông Chánh cho rằng người có nhu cầu mua loại nhà này nên tìm đến trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc các công ty bán đấu giá có uy tín để tìm hiểu, mua hồ sơ đấu giá nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh sau này.
Mạnh Tùng
