Lê Anh-
Thời gian qua, tình trạng phân lô bán nền tại TPHCM nở rộ là do kẽ hở của luật pháp, nên nhiều người kỳ vọng quy định mới sẽ bịt được lỗ hổng này trong thời gian tới. Tuy nhiên, giới mua bán đất nền cho rằng việc giảm diện tích tối thiểu tách thửa xuống còn 50 m2 ở các quận, huyện ngoại thành chưa chắc sẽ làm cho tình trạng phân lô bán nền giảm.
Giới mua bán đất nền cho rằng việc giảm diện tích tối thiểu tách thửa xuống còn 50 m2 ở các quận, huyện ngoại thành chưa chắc sẽ làm cho tình trạng phân lô bán nền giảm. Ảnh: Cao Ban
Trước thông tin Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM trình chính quyền thành phố dự thảo thay thế Quyết định 33/2014 về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất, tình hình mua bán đất nền tại các quận, huyện vùng ven tạm lắng xuống, và rồi lại sôi động trở lại.
Trong vai người đi mua đất, người viết gọi vào số điện thoại được in trên tờ quảng cáo bán đất nền có giá 670 triệu đồng/nền tại quận 9, TPHCM. Theo lịch đã hẹn, nhân viên tên H. dẫn đến một khoảng đất rộng ở khu vực phường Long Phước, quận 9 (nằm sát sông Đồng Nai). Cô nhân viên này cho biết, dự án đã mở bán đợt 1 khoảng 300 nền và trong đợt 2 này sẽ bán nốt 100 nền còn lại. Mỗi nền được phân lô với diện tích 52 m2, có giá được rao bán từ 670-700 triệu đồng/nền, tùy vị trí.
Thấy diện tích nhỏ và nếu đối chiếu với Quyết định 33 thì nền đất không đủ điều kiện để tách thửa và cấp sổ, người viết thắc mắc thì được cô H. cho biết rằng, để ra được sổ cho nền đất 52 m2 thì phải lách Quyết định 33. Cụ thể, muốn ra được sổ hồng thì phải có nhà trên đất trước thời điểm Quyết định 33 có hiệu lực (tức là nhà phải có trước năm 2014). Tuy nhiên, tại dự án mà nhân viên H giới thiệu chẳng có ngôi nhà nào.
Thấy khách còn băn khoăn, nhân viên này nói thẳng: “việc xây nhà trên đất để ra sổ là lách Quyết định 33, nhưng công ty em có quan hệ tốt với quận nên không cần phải xây nhà mà vẫn ra được sổ”. Để tăng sức thuyết phục, nhân viên này đưa ra một sổ hồng trên nền đất đã được tách thửa. Quả thật, đó là nền đất rộng 52 m2 vừa được tách sổ và cấp giấy chứng nhận vào tháng 5-2017.
Đề cập đến phần pháp lý của dự án như quyết định giao đất, bản đồ phân lô tỷ lệ 1/500, cô H. không trình được bất cứ loại giấy tờ nào. Cô cho hay, đây là dự án phân lô bán nền riêng lẻ, không phải dự án do công ty làm nên không có các giấy tờ pháp lý như quyết định giao đất hay bản đồ phân lô tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, khi quảng cáo dự án, công ty này để tên dự án là của công ty và cam kết có đầy đủ pháp lý.
Dạo qua một vòng khu vực quận 9, nhiều người môi giới đất ở đây cho biết những dự án không đủ 80 m2 đều lách Quyết định 33 bằng cách xây nhà tạm lên, sau đó xin cấp sổ. Thậm chí có những dự án không cần xây nhà vẫn ra được sổ vì chủ đầu tư có quan hệ tốt với địa phương.
Tương tự, ở huyện Hóc Môn, nhân viên tư vấn tên N. dẫn đi xem khu đất có khoảng 200 nền, đã hoàn thành hạ tầng và được phân lô với diện tích 56 m2/nền. Trên lô đất này đã có hai căn nhà vách làm bằng tôn có diện tích khoảng 20 m2, mái thấp lè tè, không có điện, nước, không có số nhà. Bên trong căn nhà tạm này tất cả đều trống rỗng, không lát nền, không có nhà vệ sinh, không ngăn phòng.
Khi thắc mắc với diện tích 56 m2 làm sao khu đất đủ diện tích tách thửa và ra sổ, thì nhân viên này nói chẳng cần úp mở rằng đó là lách quy định. Bởi theo Quyết định 33 về hạn mức tách thửa tại Hóc Môn, đối với đất không có nhà, diện tích phải 120 m2, còn đối với đất có nhà thì diện tích tách thửa là 80 m2.
“Các căn nhà tạm xây lên nhằm lách Quyết định 33 để tách thửa, xin sổ đỏ thôi. Việc xây một hai căn nhà tạm rồi xin cấp sổ cho cả khu đất để đỡ tốn kém. Khi mua xong, anh chỉ cần xin phép xây dựng lại, có thể xây nhà cao đến ba tầng. Sắp tới ra quy định mới, huyện Hóc Môn chỉ cần 50 m2 khi có nhà trên đất là được tách thửa rồi nên diện tích này anh không phải lo gì hết”, nhân viên N khẳng định.
Tiếp xúc với một số nhân viên tư vấn đất nền khác, được cho biết tại các quận, huyện khác trên địa bàn TPHCM, nhiều khu phân lô bán nền cũng làm với cách thức tương tự ở quận 9 và Hóc Môn để lách quy định tách thửa, cấp sổ đỏ.
Một số người trong ngành cho rằng việc giảm diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với các quận, huyện ngoại thành có thể thuận lợi cho người dân tách thửa riêng lẻ. Tuy nhiên, việc này chưa chắc sẽ làm các người lách luật chùn tay.
Do đó, để lấp kẽ hở phân lô bán nền, quy định mới cần tách bạch giữa việc phân lô bán nền riêng rẽ ở hộ gia đình và việc phân lô bán nền đối với các công ty. Đối với hộ gia định cần phải khống chế số lượng khi phân lô để tránh đầu nậu gom đất sau đó lấy danh nghĩa hộ gia đình để phân lô bán nền.
