Cao Ban -
Có thể do chưa hiểu hoặc cũng có thể biết rõ mà vẫn liều, một số người bỏ tiền ra mua nhà với niềm tin đặt vào mảnh giấy vi bằng, coi đó như một “vật bảo chứng” cho giao dịch. Trên thực tế, giao dịch mua bán nhà qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là cho người mua.
Tin vào vi bằng
Vi bằng chỉ ghi nhận việc người bán và người mua đã trả tiền cho nhau. Nó không thể chứng thực việc chuyển nhượng chủ căn nhà. Ảnh: Mạnh Tùng
Theo Nghị định số 61/2009/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Chỉ có điều, khi áp dụng vào thực tế không ít người hiểu chưa đúng về vi bằng.
Mới đây, một độc giả đã phản ánh đến Sài Gòn Tiếp Thị về trường hợp mua nhà qua vi bằng. Vị này cho biết người bạn của anh đã mua một căn nhà “ba chung” (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà) ở phường Thới An, quận 12, TPHCM. Căn nhà có diện tích khoảng 3,5 x 8 m với giá 660 triệu đồng. Điều đáng nói là giấy tờ của căn nhà gồm sổ đỏ, giấy phép xây dựng và quyết định cấp số nhà đều là bản photocopy, kèm theo đó là vi bằng do một văn phòng thừa phát lại cấp.
Biết giấy tờ không hợp lệ nhưng bạn anh vẫn chấp nhận mua vì tin rằng đã có vi bằng của văn phòng thừa phát lại làm căn cứ, sau này bạn anh sẽ được cấp chủ quyền riêng. Tuy nhiên, đã hai năm trôi qua kể từ ngày mua nhà, bạn anh vẫn chưa làm được “sổ đỏ” do chính quyền địa phương không chấp nhận tính pháp lý của vi bằng.
Tương tự câu chuyện trên, một người tên Bình chia sẻ rằng chị đã mua một căn nhà nhỏ ở quận 12 cũng thông qua vi bằng. Căn nhà có diện tích 3,8 x 7 m, là một phần trong thửa đất có tổng diện tích là 637,6 m2. Chị Bình cho biết, ngoài chị ra còn có 15 người nữa cũng mua nhà trong thửa đất trên.
Khi mua nhà, chủ đất hứa với chị Bình rằng sau khi bán hết 15 căn nhà còn lại sẽ ra công chứng. Tuy nhiên, đến nay những căn nhà trên đều đã có người mua và dọn tới ở nhưng chủ đất vẫn tìm mọi lý do thoái thác và không ra công chứng. Đến khi tìm hiểu thì chị mới vỡ lẽ, rằng chủ đất đã mua mảnh đất trên từ một người khác, cũng qua vi bằng và chưa đổi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy, chuyện mua bán nhà qua vi bằng khá phổ biến tại các quận, huyện ngoại thành. Có nơi, chủ đất bằng cách nào đó có giấy phép xây nhà cho cả khu, sau đó “căn nhà” được chia thành nhiều căn nhỏ hơn để bán. Với những căn nhà như thế này, chủ đất khó lòng mà hoàn công được. Vấn đề là, do nhu cầu nhà ở, nhiều người vẫn bỏ ra hàng trăm triệu đồng để mua nhà với niềm tin vào vi bằng, với hy vọng sau này sẽ được Nhà nước hợp thức hóa quyền sở hữu.
Một nửa giá trị
Trao đổi với Sài Gòn Tiếp Thị, ông Lê Mạnh Hùng, Trưởng văn phòng thừa phát lại quận Bình Thạnh, cho rằng “dùng vi bằng để giao dịch thì chỉ một nửa có giá trị, một nửa không”. Ông giải thích, vi bằng là chứng cứ giữa người bán và người mua đã trả tiền cho nhau. Nó không thể chứng thực việc chuyển nhượng chủ căn nhà.
“Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, giấy tờ, tài sản... hoặc ghi nhận buổi làm việc của các bên về việc thực hiện chuyển nhượng. Vi bằng không thay thế được văn bản phải công chứng, hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, ông Hùng nói.
Ông Hùng cho hay, thông thường giấy tờ nhà không hợp lệ thì người bán dùng vi bằng để giao dịch thay cho giấy tay. Ông từ chối lập vi bằng mua bán bất động sản cho những trường hợp trên vì hai lý do. Một là, hợp đồng mua bán nhà đất phải qua công chứng, chứng thực, vi bằng không thể thay thế được. Hai là, những trường hợp đất dưới chuẩn tách thửa, đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì cũng không đủ điều kiện giao dịch mua bán.
“Người dân ngộ nhận đã đành, nhưng bên thứ ba (môi giới, trung gian) hoặc ngay chính văn phòng thừa phát lại cũng cố tình lập lờ, gây hiểu nhầm”, ông Hùng nhận định. Hiện nay, cụm từ “công chứng thừa phát lại” được sử dụng rất nhiều, nhưng đây là cụm từ không có trong hệ thống pháp luật Việt Nam, vì thừa phát lại không có chức năng công chứng. Theo ông Hùng, trách nhiệm của thừa phát lại là phải giải thích đầy đủ cho các đương sự khi đến lập vi bằng để họ hiểu rõ được giá trị pháp lý của việc lập vi bằng là gì.
Luật sư Trần Đức Phượng, thuộc Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết vi bằng chỉ là chứng kiến có sự việc xảy ra, nên giao dịch mua bán nhà đất bị vô hiệu vì không đúng hình thức công chứng. Việc lập vi bằng này không trái với quy định của pháp luật, nhưng có ý nghĩa phòng ngừa rủi ro và tạo lập chứng cứ khi xảy ra tranh chấp. Vì vậy, vi bằng chỉ có giá trị khi giải quyết hậu quả.
Thông thường, nhà đất không có sổ, không thể thực hiện công chứng được nên người bán mới ra lập vi bằng. Hiện nay, một số người không hiểu rõ giá trị pháp lý của vi bằng nên đã lạm dụng cả với đất đã có sổ để cho nhanh, để không tốn tiền làm thủ tục sang tên.
Ông Phượng cho rằng, văn phòng thừa phát lại phải từ chối lập vi bằng đối với việc chuyển nhượng nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ vì đó là giao dịch không hợp pháp. Còn đối với việc người mua và người bán muốn lách luật để giảm tiền thuế, vi bằng đó cũng không có giá trị. Làm như vậy sẽ không đủ điều kiện để văn phòng đăng ký đất cho đăng ký, công nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất cho người mua, người nhận chuyển nhượng.
